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台北市買房 預售屋注意事項,代銷話術一次破解,中正中山區看房分享

大家好,我目前在科技業,在雙北,主要是台北市中正、中山看屋的心得分享給大家,希望大家能在買屋的過程有著愉快的經驗

你走進一間預售屋銷售中心,代銷跟你說以下情形,請先將話打5折,這是一場戰局,代銷不是朋友,代銷的任務是把房子快速賣出去

代銷會講的話術

信義區某案:我們剩最後一間 某樓層的,其他都賣完了,目前X樓有優惠,你要不要先參考一下。

永和區頂溪案:你要找的兩房剩下最後一間,還有廣告戶優惠

中正區某案:你正好週六日去看房,代銷說下週一就要調漲5%,現在缺工,原物料都在漲,電價都在漲,要不要先付訂金保留?

中山區某案:我們賣的很好,開賣第一天就銷售3成,已經漲價了

中正區某案:6樓下是地土戶,要從7樓以上標準戶開始,目前還剩下這間

中正區某案:目前剩下低樓層的三房,兩房都沒有了

代銷為何要營造出熱銷榮景?

雖然預售屋現在也要實價登錄,但在實際銷售出去到實際登陸會有30天的時間差,有時候會再拖1-2週,這時你去看的預售屋基本上不會知道別人的成交價落在哪裡,到底還有哪些戶別已經銷售出去了,這段資訊落差期,就可以讓預售屋有操作的空間

代銷話術:其他都賣完了,剩下這間

破解:不好意思沒有實登,無憑無據,除非你提供給我別人的訂單給我看,我才相信。通常都會有所謂的保留戶,如果真的想買的話,建商還是會釋出來賣給你,只是可能價格不太好談

代銷話術:說下週一就要調漲5%

破解:是唷?我去旁邊的建案直接開價折95折給我誒,只有你在漲價的,那我就不考慮了,說聲謝謝介紹走人。過幾天後包準對方打電話給你說,我們幫你保留在幾號還不會漲價,你就用時間來跟他驗證,不要被飢餓行銷當下簽了預訂單

好的代銷:
我們這邊開案以來銷售5成,剩下某樓的ABCD哪些戶別,分別價位是多少,來給你看這是我們之前的成交價樓層表,反正之後也會登記上去,我們現在就同樓層同價位,直接Open Book 給你挑

反向底層思考:此建案銷售狀況可能比其他人較差,價格可能已經是底價,那反向可以多凹個家電。那你再送我室外機、全熱交換機,車位再折個10萬給我,我就現在不囉唆付10萬訂金

預售屋分地主戶與買斷戶

基本上我比較喜歡看買斷的預售屋,格局上比較一致,因為原地主在跟建商談房型的時候會根據他們的需求來制定,通常會有幾種情形,可以向代銷詢問:

請問地主戶在哪些樓層,他們的戶型跟標準戶是否有所不同

預收屋地主戶釋出期

根據我目前看過的數十間,有五間是地主戶,其中某內湖2022年完銷的案件,在今年出現了地主戶釋出戶,此時售價會有幾種情形,我自己遇到的

  1. 地主先放著養房,因為地主基本上沒有成本,地也是他的,建商分戶給他,放了1-2年,等快蓋好,再委託代銷銷售,可以透過預售的方式來購買,好處是可以分成簽訂,工程款,就看當時進度如何,不過要注意地主是否已經客變,如果已經客變代銷都會清楚說明。以這樣的情形地主戶會以木前行情價來出售
  2. 地主戶分配到低樓層,可能是該案在比較吵的地方,如臨大馬路,高速公路橋下,地主分配到低樓層。地主待代銷已經把可銷售賣完之後,此時價格已經被墊高,地主可以依照代銷最低樓層的金額,往下遞減來銷售,比如6F 單價 110,5F 單價119,正常行情是一樓少5千~1萬 ,落差距太大,要詢問原因,我有遇到7樓以上差距來到6萬以上的,因為視野可以越過別人的樓層,至於別棟現在是否有談定都更,代銷必須告知,當然還未發生的請自行問神明判斷

預售屋買前停看聽 內政部揭9大要點

內政部表示,民眾購屋務必冷靜考慮,尤其預售屋交易期間長,預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行,在簽約前應詳閱契約內容。為加強保障購買預售屋消費者的權益,內政部已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定,並自2021年1月起實施,民眾簽約前應詳閱契約內容,同時注意9大要點:

  1. 確認建案已請領建造執照。
  2. 無須先行支付定金才可審閱契約書。基本上現場可以翻閱
  3. 停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。
  4. 土地及建物登記總面積如發生誤差,不足部分,建商均應全部找補。
  5. 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。
  6. 交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。
  7. 建商如延遲交屋,應按萬分之五日息,負擔遲延利息。
  8. 建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。
  9. 房子的保固期限,是從交屋日起算,結構部分保固15年;固定建材及設備部分保固1年。
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