大家好，我目前在科技業，在雙北，主要是台北市中正、中山看屋的心得分享給大家，希望大家能在買屋的過程有著愉快的經驗 你走進一間預售屋銷售中心，代銷跟你說以下情形，請先將話打5折，這是一場戰局，代銷不是朋友，代銷的任務是把房子快速賣出去 代銷會講的話術 信義區某案：我們剩最後一間 某樓層的，其他都賣完了，目前X樓有優惠，你要不要先參考一下。 永和區頂溪案：你要找的兩房剩下最後一間，還有廣告戶優惠 中正區某案：你正好週六日去看房，代銷說下週一就要調漲5％，現在缺工，原物料都在漲，電價都在漲，要不要先付訂金保留? 中山區某案：我們賣的很好，開賣第一天就銷售3成，已經漲價了 中正區某案：6樓下是地土戶，要從7樓以上標準戶開始，目前還剩下這間 中正區某案：目前剩下低樓層的三房，兩房都沒有了 代銷為何要營造出熱銷榮景？ 雖然預售屋現在也要實價登錄，但在實際銷售出去到實際登陸會有30天的時間差，有時候會再拖1-2週，這時你去看的預售屋基本上不會知道別人的成交價落在哪裡，到底還有哪些戶別已經銷售出去了，這段資訊落差期，就可以讓預售屋有操作的空間 代銷話術：其他都賣完了，剩下這間 破解：不好意思沒有實登，無憑無據，除非你提供給我別人的訂單給我看，我才相信。通常都會有所謂的保留戶，如果真的想買的話，建商還是會釋出來賣給你，只是可能價格不太好談 代銷話術：說下週一就要調漲5％ 破解：是唷？我去旁邊的建案直接開價折95折給我誒，只有你在漲價的，那我就不考慮了，說聲謝謝介紹走人。過幾天後包準對方打電話給你說，我們幫你保留在幾號還不會漲價，你就用時間來跟他驗證，不要被飢餓行銷當下簽了預訂單 好的代銷：我們這邊開案以來銷售5成，剩下某樓的ABCD哪些戶別，分別價位是多少，來給你看這是我們之前的成交價樓層表，反正之後也會登記上去，我們現在就同樓層同價位，直接Open Book 給你挑 反向底層思考：此建案銷售狀況可能比其他人較差，價格可能已經是底價，那反向可以多凹個家電。那你再送我室外機、全熱交換機，車位再折個10萬給我，我就現在不囉唆付10萬訂金 預售屋分地主戶與買斷戶 基本上我比較喜歡看買斷的預售屋，格局上比較一致，因為原地主在跟建商談房型的時候會根據他們的需求來制定，通常會有幾種情形，可以向代銷詢問： 請問地主戶在哪些樓層，他們的戶型跟標準戶是否有所不同 預收屋地主戶釋出期 根據我目前看過的數十間，有五間是地主戶，其中某內湖2022年完銷的案件，在今年出現了地主戶釋出戶，此時售價會有幾種情形，我自己遇到的 地主先放著養房，因為地主基本上沒有成本，地也是他的，建商分戶給他，放了1-2年，等快蓋好，再委託代銷銷售，可以透過預售的方式來購買，好處是可以分成簽訂，工程款，就看當時進度如何，不過要注意地主是否已經客變，如果已經客變代銷都會清楚說明。以這樣的情形地主戶會以木前行情價來出售 地主戶分配到低樓層，可能是該案在比較吵的地方，如臨大馬路，高速公路橋下，地主分配到低樓層。地主待代銷已經把可銷售賣完之後，此時價格已經被墊高，地主可以依照代銷最低樓層的金額，往下遞減來銷售，比如6F 單價 110，5F 單價119，正常行情是一樓少5千～1萬 ，落差距太大，要詢問原因，我有遇到7樓以上差距來到6萬以上的，因為視野可以越過別人的樓層，至於別棟現在是否有談定都更，代銷必須告知，當然還未發生的請自行問神明判斷 預售屋買前停看聽 內政部揭9大要點 內政部表示，民眾購屋務必冷靜考慮，尤其預售屋交易期間長，預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行，在簽約前應詳閱契約內容。為加強保障購買預售屋消費者的權益，內政部已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並自2021年1月起實施，民眾簽約前應詳閱契約內容，同時注意9大要點： 確認建案已請領建造執照。 無須先行支付定金才可審閱契約書。基本上現場可以翻閱 停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。 土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。 交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。 建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。 建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。 房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。